Como calcular a prestação do crédito habitação?

O que é a prestação do crédito habitação? 

A prestação do crédito habitação é o valor mensal que paga ao banco, resultante do empréstimo para comprar casa. Essa quantia inclui: 

• Capital amortizado (parte da dívida que está a pagar); 

• Juros (custo de financiamento); 

• Eventuais comissões bancárias associadas à operação. 

Ou seja, ao pagar a prestação, está a devolver uma parte do montante pedido e a pagar o custo de o ter pedido emprestado. 

Que fatores influenciam o valor da prestação? 

Vários elementos têm impacto direto na sua mensalidade de crédito habitação. Conhecê-los ajuda a planear melhor o orçamento familiar. 

Montante pedido ao banco 

Quanto maior for o valor do empréstimo, maior será, naturalmente, o valor da prestação. 

Prazo do empréstimo 

Prazos mais longos resultam em prestações mais baixas, mas pagará mais juros no total. Já prazos mais curtos têm mensalidades mais altas, mas menor custo global. 

Tipo de taxa de juro (fixa vs variável) 

• Taxa fixa: Prestações constantes ao longo do contrato; 

• Taxa variável (Euribor + spread): A prestação pode subir ou descer ao longo do tempo, consoante o mercado. 

TAN, TAEG e comissões 

• TAN (Taxa Anual Nominal): Taxa base dos juros cobrados; 

• TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): Inclui todos os encargos (seguros, comissões, etc.); 

A TAEG reflete melhor o custo total do crédito e deve ser usada para comparar propostas. 

Tipo de amortização (francesa ou mista) 

A amortização francesa (a mais comum) implica pagar mais juros no início e menos no fim. A amortização mista pode dividir o pagamento de forma diferente, consoante o acordo com o banco. 

Como calcular a prestação do crédito? 

É possível fazer uma estimativa aproximada da prestação crédito habitação com uma fórmula simplificada. 

Fórmula simplificada (exemplo prático) 

A fórmula usada na maioria dos cálculos de crédito habitação é baseada no sistema de amortização francês. Uma versão simplificada é: 

Prestação = [P × i × (1+i)^n] / [(1+i)^n – 1] 

Onde: 

• P = Montante do empréstimo 

• i = Taxa de juro mensal (TAN ÷ 12) 

• n = Número total de prestações (anos × 12) 

Exemplo:

• Empréstimo: 150.000€ 

• TAN: 4% → 0,04 ÷ 12 = 0,0033 

• Prazo: 30 anos = 360 meses 

Substituindo na fórmula: Prestação ≈ 716,12€ (valor aproximado) 

Quando vale a pena usar um simulador? 

Fazer contas manuais ajuda a compreender, mas para cálculos exatos, use este simulador de crédito habitação. Pode testar diferentes cenários, taxas de juro, prazos e spreads com facilidade.

Diferença entre prestação inicial e final 

Com taxa variável, a prestação inicial pode ser mais baixa, mas ao longo dos anos, pode subir ou descer com a variação da Euribor. A prestação final pode, portanto, ser muito diferente. 

Exemplo real com simulação 

Simulação crédito habitação: 

• Montante: 200.000€ 

• Prazo: 30 anos 

• TAN: 3,5% 

• Spread: 1% 

• Tipo de taxa: Variável 

Resultado aproximado:

• Prestação inicial: 898,09€ 

• Custo total do crédito: ~323.000€ (Valor meramente ilustrativo – varia com a Euribor e condições do banco.) 

Prestação e taxa de esforço: O que é aceitável? 

A taxa de esforço mede a percentagem do rendimento mensal familiar usada para pagar o crédito. 

Regra geral dos bancos: 

• A prestação não deve ultrapassar 35% do rendimento líquido mensal. 

Exemplo: Se o rendimento do agregado for 2.500€, a prestação recomendada não deve ultrapassar 875€. 

O que deve fazer antes de aceitar uma prestação? 

Analisar a FINE 

A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) é um documento que todos os bancos devem fornecer antes da contratação. Resume todas as condições do crédito, custos, taxas e simulações. 

Fazer contas realistas face ao rendimento 

Não aceite a prestação máxima que o banco permite. Avalie os seus gastos fixos e margem para imprevistos. 

Considerar cenários com subida de juros 

Com taxas variáveis, simule o impacto de uma subida da Euribor. Uma prestação de 800€ pode facilmente passar a 1.000€ com a subida das taxas. 

Saber como calcular a prestação do crédito habitação é essencial para tomar decisões informadas e evitar surpresas futuras. Use ferramentas de simulação de crédito habitação como esta do Poupança no Minuto e, compare propostas, analisando a sua taxa de esforço antes de assinar qualquer contrato:

Perguntas Frequentes (FAQ) 

Como saber se consigo pagar a prestação do crédito? Compare o valor da prestação com o seu rendimento líquido. Idealmente, não deve ultrapassar 35% da sua taxa de esforço. 

A prestação pode mudar ao longo do tempo? Sim, especialmente com taxa variável. A prestação pode aumentar ou diminuir consoante a Euribor. 

A TAN é igual à taxa que pago todos os meses? Não. A TAN é apenas a taxa de juro. A taxa efetiva que paga inclui seguros, comissões e outros custos – esta é a TAEG. 

Um simulador online é fiável para prever a prestação? Sim, desde que utilize os valores corretos (TAN, spread, montante e prazo). É uma boa forma de comparar propostas. 

A amortização antecipada altera o valor da prestação? Sim. Ao amortizar parte do crédito, pode reduzir o valor da prestação ou o prazo do contrato. Deve escolher o que faz mais sentido no seu caso. 

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